相続財産である実家の自宅（不動産）を分割する場合に、相続人の共有にはしたくないし、代償分割をするにも資金がない。また実家を継ぐ必要もないという場合には、換価分割という方法があります。

換価分割とは、遺産を売却し、売却代金（金銭）を相続人同士で分ける方法をいいます。

金銭にすればきれいに分けることができますが、不動産を売却したことで譲渡所得（売却益）が生じるため、譲渡所得税と住民税が課税されることとなります。

譲渡所得税については、相続人によって譲渡所得が3,000万円まで課税されない「マイホーム譲渡所得の特例」や、「空家に係る譲渡所得の特別控除」の適用を受けることができる場合もあります。

また、換価分割では不動産の買主に名義を移転する登記を行う前に、亡くなった方から相続人に対して名義を移す、いわゆる相続登記を行う必要があります。売却に係る仲介手数料も生じます。

代償分割のように、代償金の準備をする必要はありませんが、換価分割には譲渡所得税等の負担や相続登記の手続きも必要となるため、どちらが良いか専門家に相談するなど、慎重に判断しましょう。

 

そもそも「共有」とは？

遺産が自宅（不動産）と預貯金である相続が発生した場合には、預貯金は均等に分けることができても、自宅（不動産）は物理的に等分することは不可能ですし、だからといって相続人が一緒に住むのは現実的ではないという場合に、相続人の「共有」で登記をしてしまう場合も多いでしょう。

しかし、この不動産の共有には次のような制約が伴います。

＊家の建て替えや売却には共有者全員の同意が必要

＊一人の共有者が亡くなるとその相続人が新たに共有者となるため、共有者がどんどん増えていくことになる

＊家の使用方法をめぐって、権利者である共有者間でトラブルが発生することも

したがって、この共有によらない分割方法として、換価分割や代償分割が挙げられるのです。