令和8年度税制改正において、賃貸不動産の市場での販売価格と、相続税の計算の基礎となる評価額（相続税評価額）が乖離していることを考慮して、重要な見直しが行われました。

2027年（令和9年）1月1日以降の相続・贈与から、亡くなった日（または贈与した日）からさかのぼって「5年以内」に購入・新築した賃貸不動産がある場合には、今までと評価額の計算方法が変わります。

具体的には、以下のとおりです。

 

取得からの期間	改正前（これまで）	改正後（2027年1月〜）
5年以内に取得	路線価ベースで評価（従来通り） 評価額：従来の相続税評価額（路線価×地積をベース）	取得価額ベース（時価）で評価 評価額：購入価額の80%程度で計算
5年超保有	同上	路線価ベースで評価（従来通り）

例えば、改正前の規定によれば、時価1億５千万円（建物５千万円＋土地１億円の購入額）の賃貸マンションを相続した場合、従来は約７千万円~（不動産状況により変動）の評価額となります。
これに対し、改正後によれば、時価１億５千万円×0.8＝約１億２千万円となり、改正前よりも大幅な評価額の上昇が見込まれます。

なお、いずれの場合においても、要件を満たせば、さらに小規模宅地等の特例【相続人が賃貸不動産（取得してから３年を経過）を取得した場合の５０％評価減の特例】により、限度面積200㎡以内は５０％が減額されます（予定）。

※このほか、不動産を小口化した投資商品（小口化不動産）のうち、「小口化された貸付用不動産」についても見直され、従来の路線価による評価から、取得時期にかかわらず、通常の取引価額を基準に評価額が算定されることとなりました。

 

令和８年度税制改正の大綱（令和７年12月26日閣議決定）一部抜粋